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房企融资“输血” 发力境外融资
http://www.ylgzn.tw房讯网2019-3-1 8:38:08
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[提要]进入2月,房企融资仍是看点,而且融资方式更加多样化,不仅局限于公司债、短期融资、ABS(资产证券化),还包括大量的境外融资。

  进入2月,房企融资仍是看点,而且融资方式更加多样化,不仅局限于公司债、短期融资、ABS(资产证券化),还包括大量的境外融资。其中在短短5天内,房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。机构数据显示,2月房企境外融资计划近90亿美元。

  不过,从金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看,融资环境并不宽松。2019年,企业盈利能力预期下降,短期偿债压力加大,再融资渠道仍是房企要勇闯的“命门”。

  境内融资收紧,房地产净融资仅为43亿

  ?#33322;?#21518;,从龙头房企到小房企的融资举动仍然不断。

  2月23日,碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。而此前碧桂园一宗ABS计划也?#34892;?#36827;展,2月20日状态变更为“已反馈?#20445;?#25311;发行金额12.50亿元。

  2月25日,深交所披露信息显示,万科一宗ABS计划进展也顺利,状态变更为“已受理”。据悉万科-平安证券购房?#37096;?#36164;产支持专项计划拟发行金额为17.37亿元。

  2月27日,金地集团发行2019年度第一期超短期融资券,发行金额30亿元,其中9亿元拟用于补充旗下10家子公司的营运资金,21亿元用于兑付发行人到期债券。

  而在同一天美的置业公开发行2019年第二期公司债券,发行规模不超过10亿元。

  看似融资不断,不过,境内融资规模仍在缩减。据国信证券信息显示,截至2月26日,2月产业债净融资较1月明显回落,具体到房地产行业,2月房地产行业2月净融资43亿元,较1月减少137亿元,房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。

  ABS的发行也并不顺利。据WIND的数据显示,1月ABS发行总数为94只,2月仅有13只,成为一年来ABS发行量最低的月份。而在去年11月及12月发行总数均过百只,随着整体规模的减少,房地产行业的ABS大幅缩减也是必然。有?#30340;?#20154;士认为,从数量上看,ABS发行数?#30475;?#24133;减少,这或许与审核趋严有关。

  据同策研究院统计的信息显示,在1月不到半个月的时间内,已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑?#29420;?#20020;,警惕风险,关注基础资产的质量成为审核关注点。

  2月境外融资计划近90亿美元

  在境内融资不畅的同时,更多的房企开始关注美元债发债主体的再融资能力。?#33322;?#21518;,从2月11日至2月15日的5天内,房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。

  2月21日,富力地产间接子公司发行8.25亿美元的优先票据,最高利率为8.625%。与此同时,当代置业宣布,额外发行2020年到期的2亿美元利率15.5%的绿色优先票据。此外,合景泰富集团也拟进行担保美元定息票据的国际发售,但票据的本金额、利率等尚未确定。

  2月26日,华润置地发布公告称,发行3亿美元于2024年到期的3.75利息票据以及5亿美元于2029年到期的4.125利息票据。

  在同一天,融信中国、弘阳地产、国瑞置业宣布发行美元优先票据,总额共7.6亿美元,其中国瑞置业公告称,发行于2022年到期的1.6亿美元优先票据,票面利率达到了13.5%。

  而在2月27日,禹州地产向香港联交所申请批准发行于2024年到期的5亿美元优先票据买卖生效。

  中原地产研究?#34892;?#32479;计数据显示,?#33322;?#21518;,已经有超过25家房企发布境外融资的信息,融资计划已经接近90亿美元。其中部分企业显现多次融资,比如融?#30784;?#26093;辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有密集融资举动。

  中原地产研究?#34892;?#35748;为,综合来看,融资成本在6%-11%之间,融资成本相比去年有所下调。

  不过,据新京报记者观察发现,虽然个别大房企的融资成?#22659;?#29616;下降,但是?#34892;?#25151;企的美元融资成本仍然居高不下。国瑞置业发行的1.6亿美元优先票据,票面利率达到了13.5%。而当代置业1.5亿美元债票面利率更是高达15.5%。

  易居研究院智库?#34892;?#30740;究总监?#26174;?#36827;认为,从目前来看,房企对融资?#26159;?#27604;较大,?#28982;?#24471;资金再考虑兑付问题,是普遍的心态。目前房企融资主要是为了提前偿债,是以获取资金为导向。但部分融资成本高,是一?#26234;?#22312;的负担。

  融资环境或宽松?

  房企出现大量利率较高的海外融资与当前?#38382;?#26377;关。

  据中原地产首席分析师张大伟分析认为,2019年房地产市场进入调整期的预期非常强,房企更关注资金链的安全,体现在拿地预计将更加谨慎,越来越多的房企抓紧窗口期,加快融资以应对未来的还债高峰期。

  从融资公告内容来看,债务再融资仍是房企融资的主要目的。为此,房企的债务违?#23478;?#25104;为关注点。据WIND信息显示,截至2月28日,房地产行业的违约债有6笔,34.9亿元,占比2.62%,不过,从数据来看,还?#23545;?#20302;于制造业的41.05%。

  在光大证券分析师刘琛看来,从美元债到期的规模来看,2019年至2021年存量债的到期压力较大。

  2月27日,证监会主席易会满首次亮相国新办发布会时提到,要做好股票质押、债券违约、私募基金等重点领域风险的防范化解。

  而在前两天,银保监会强调将继续紧盯房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。而央行亦表示,要加强房地产金融审慎管理。

  从金融主管部门的态度来看,房企的融资环境并不会宽松。

  不过,?#34892;?#35777;券认为,尽管2月由于?#33322;?#21407;因,预计融资增长并不会和1月一样超预期,也没有看到房地产行业的信贷投放大幅增长,但在微观层面的?#25151;?#21040;了房企融资成本的下降,融资趋松。不少企业趁这个窗口,也在积极替换高息负债。考虑到当前地产企业发行债券供求两旺,信用利差也有收窄的迹象,预示着未来企业可支配的资金,可能?#20173;?#24819;更好。

  ?#26174;?#36827;也认为,融资密集其实是一个相对令人振奋的信号,房企此前拿地动作比较畏缩,其实与资金方面的压力有关。从融资环境来?#25285;?#24635;体上显现出宽松的状态,当然宽松也不是说无节制宽松。预计到了2019年第?#21215;?#24230;,房企的资金压力才会真正?#33322;狻?/P>

    来源:新京报

编辑:wangdc

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